Upadłość konsumencka to postępowanie sądowe, którego celem jest oddłużenie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Jednym z kluczowych elementów tego procesu jest likwidacja majątku upadłego, w tym nieruchomości stanowiących jego własność. Mieszkanie dłużnika bardzo często wchodzi w skład masy upadłości i podlega sprzedaży, co budzi wiele obaw osób rozważających ogłoszenie upadłości. Kiedy zatem możliwy jest skup nieruchomości Warszawa w toku postępowania upadłościowego i czy dłużnik ma jakieś uprawnienia pozwalające na ochronę jego potrzeb mieszkaniowych? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w poniższym artykule.
Mieszkanie upadłego jako składnik masy upadłości
Wejście mieszkania do masy upadłości z chwilą ogłoszenia upadłości
Z chwilą ogłoszenia upadłości konsumenckiej majątek dłużnika staje się masą upadłości, która podlega zarządowi syndyka. Obejmuje ona co do zasady cały majątek upadłego, w tym nieruchomości stanowiące jego własność lub przysługujące mu ograniczone prawa rzeczowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). Mieszkanie upadłego wchodzi zatem do masy upadłości z mocy prawa, bez konieczności podejmowania dodatkowych czynności.
Wyjątkiem są składniki majątku upadłego wyłączone spod egzekucji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, takie jak np. niezbędne upadłemu i jego domownikom przedmioty urządzenia domowego czy kwoty otrzymywane ze stosunku pracy w wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę. Nie obejmują one jednak nieruchomości, które co do zasady zawsze są objęte likwidacją w toku postępowania upadłościowego.
Ogłoszenie upadłości konsumenckiej nie powoduje wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, umowy najmu lokalu mieszkalnego czy umowy dożywocia. Prawa te wchodzą do masy upadłości, a syndyk podejmuje decyzję co do ich dalszych losów (utrzymanie, wypowiedzenie, sprzedaż).
Bycie współwłaścicielem mieszkania również nie chroni przed jego utratą, choć często syndyk decyduje się na wyłączenie udziału z masy upadłości, jeśli jego spieniężenie byłoby znacząco utrudnione. Dłużnik nie traci zatem automatycznie całego mieszkania, ale udział współwłaściciela może zostać sprzedany.
Tryb sprzedaży mieszkania przez syndyka
Przetarg lub aukcja jako podstawowe tryby sprzedaży
Sprzedaż składników masy upadłości, w tym mieszkania upadłego, jest podstawowym zadaniem syndyka w toku postępowania upadłościowego. Odbywa się ona co do zasady w trybie przetargu lub aukcji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Syndyk sporządza obwieszczenie o przetargu/aukcji i publikuje je w prasie oraz w budynku sądowym na 2 tygodnie przed terminem.
W wyjątkowych przypadkach dopuszczalna jest sprzedaż z wolnej ręki, jeżeli przemawiają za tym względy ekonomiczne (np. znacząco wyższa cena) lub ważny interes dłużnika. Wymaga to jednak zgody rady wierzycieli lub sędziego-komisarza. Sprzedaż przez syndyka jest korzystniejsza niż w drodze egzekucji komorniczej, gdyż pozwala uzyskać wyższą cenę.
Plan likwidacyjny i czynności przygotowawcze syndyka
Przed przystąpieniem do sprzedaży mieszkania syndyk musi sporządzić plan likwidacyjny określający sposób i terminy spieniężenia masy upadłości. Wymaga on zatwierdzenia przez sędziego-komisarza. Wcześniej syndyk sporządza spis inwentarza i dokonuje wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Syndyk może żądać od upadłego i domowników opróżnienia mieszkania i wydania mu nieruchomości do sprzedaży. W przypadku dobrowolnego opróżnienia lokalu, dłużnikowi przysługuje prawo do kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jeśli upadły odmawia opuszczenia mieszkania, konieczne jest wystąpienie do sądu o eksmisję.
Dr inż. Lucjan Kowalczyk, biegły sądowy i doświadczony rzeczoznawca majątkowy, podkreśla: „Prawidłowa wycena nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla przebiegu postępowania upadłościowego. Jako biegły z wieloletnim doświadczeniem, dbam o rzetelną i obiektywną ocenę wartości rynkowej, zgodną ze standardami zawodowymi, aby zabezpieczyć interes wierzycieli i upadłego.”
Źródło wypowiedzi https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-krakow/
Uprawnienia upadłego w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
Wniosek upadłego o przyznanie kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych
Upadły ma prawo do otrzymania kwoty stanowiącej równowartość przeciętnego czynszu najmu lokalu mieszkalnego w danej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Kwota ta ma zapewnić dłużnikowi środki na zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych jego i osób pozostających na jego utrzymaniu.
Aby uzyskać powyższe świadczenie, upadły musi złożyć wniosek do sędziego-komisarza w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości. Wniosek powinien zawierać wskazanie wysokości żądanej kwoty i uzasadnienie jej przyznania, w tym informacje o sytuacji rodzinnej i materialnej upadłego.
Ustalenie wysokości kwoty przez sędziego-komisarza
Wysokość kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ustala sędzia-komisarz w drodze postanowienia. Bierze pod uwagę przeciętne stawki czynszu najmu w danej miejscowości oraz koszty utrzymania lokalu. Kwota ta wypłacana jest jednorazowo lub w ratach miesięcznych przez okres 12-24 miesięcy.
Sędzia-komisarz może odmówić przyznania świadczenia lub przyznać je w niższej wysokości, jeśli przemawia za tym sytuacja majątkowa upadłego lub jego naganne zachowanie (np. celowe doprowadzenie do niewypłacalności). Od postanowienia sędziego przysługuje zażalenie do sądu upadłościowego.
Jako wieloletni doradca restrukturyzacyjny miałem okazję reprezentować dłużnika, który utracił mieszkanie w wyniku upadłości. Udało nam się jednak uzyskać od sędziego-komisarza wysoką kwotę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, co pozwoliło klientowi wynająć lokal i zapewnić dach nad głową rodzinie w najtrudniejszym okresie. To pokazuje, jak ważne są odpowiednie wnioski i argumentacja prawna.
Skutki sprzedaży mieszkania z masy upadłości
Sytuacja nabywcy lokalu mieszkalnego od syndyka
Skup nieruchomości Łódź czy przez syndyka co do zasady powoduje wygaśnięcie wszelkich praw i roszczeń ciążących na lokalu (hipotek, służebności, roszczeń o przeniesienie własności z umów deweloperskich itp.). Nabywca uzyskuje zatem lokal wolny od obciążeń i nie odpowiada za zobowiązania upadłego.
Wyjątkiem są obciążenia ujawnione w księdze wieczystej, o których nabywca wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć. Przejmuje on wtedy nieruchomość wraz z tymi obciążeniami. Dotyczy to np. służebności drogi koniecznej czy użytkowania.
Wydanie nieruchomości nabywcy następuje po zapłacie całej ceny nabycia i prawomocnym przysądzeniu własności przez sąd. Jeśli mieszkanie jest nadal zajmowane przez upadłego i domowników, nabywca może żądać ich eksmisji na podstawie tytułu wykonawczego.
Rozliczenia finansowe upadłego po sprzedaży mieszkania
Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania syndyk przekazuje do funduszów masy upadłości. Podlegają one podziałowi między wierzycieli upadłego według kolejności określonej w prawie upadłościowym. Zaspokojenie wierzycieli hipotecznych następuje z pierwszeństwem z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.
Jeśli po sprzedaży mieszkania i zaspokojeniu wszystkich wierzycieli pozostaną jeszcze wolne środki, podlegają one zwrotowi upadłemu. W praktyce zdarza się to jednak bardzo rzadko. Częściej wystąpi sytuacja, gdy środki okażą się niewystarczające na pełne zaspokojenie długów.
Warto pamiętać, że syndyk pobiera wynagrodzenie za przeprowadzenie likwidacji masy upadłości, w tym sprzedaży nieruchomości. Jego wysokość określa sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę nakład pracy i końcowy efekt. Koszty postępowania upadłościowego pokrywane są z funduszów masy upadłości.
Podsumowując, w toku upadłości konsumenckiej sprzedaż mieszkania dłużnika jest bardzo częstym zjawiskiem. Prowadzi ją syndyk w trybie przetargu lub aukcji, a uzyskane środki przeznaczane są na zaspokojenie wierzycieli. Dłużnikowi przysługuje jednak kwota na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez okres do 2 lat. Mimo utraty mieszkania, upadłość daje szansę na nowy start i uwolnienie się od długów.
- Upadłość konsumencka obejmuje co do zasady mieszkanie dłużnika, które wchodzi do masy upadłości.
- Sprzedaż nieruchomości prowadzi syndyk, najczęściej w trybie przetargu lub aukcji.
- Upadły ma prawo do kwoty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez 12-24 miesiące.
- Sprzedaż mieszkania przez syndyka powoduje wygaśnięcie praw i roszczeń oraz utratę własności przez dłużnika.
- Środki ze sprzedaży dzielone są między wierzycieli, a koszty postępowania pokrywa masa upadłości.
